物件の選び方

入居者の視点

賃貸経営を行う時には物件の選び方が重要です。
選び方には、いろいろな面があります。
その中で、最も基本的なポイントをここでは押さえておきましょう。

まずアパートやマンションの立地条件が大切です。
これは入居者の視点で考えましょう。
駅やバス停が近くにあり、交通の便の良いところに、誰でも住みたいと思うはずです。
それから学校や病院が徒歩圏内にあることも大切です。
特に若い人が住むことを想定しているなら、大学や短大、専門学校の近くが良いでしょう。
手軽に買い物に行けることも需要なポイントです。
スーパーや量販店に近接したエリアの物件が、入居者には好まれるでしょう。

建物の外観も大切です。
華美なものである必要はないですが、
古びていたり、汚れが目立ったら、借り手は尻込みするでしょう。
外観をチェックするときにも、入居者の視点に立つことが大切です。
こんな建物だったら、自分でも住んでみたいと感じる物件を選ぶようにします。
全体的な雰囲気が掴めたら、細かなところを見ていきます。
ゴミ捨て場が荒れていないか、駐車場が狭すぎないか、
メールボックスが完備されているかなど、チェックすべき点は、数多くあります。
最後は、建物の内部です。
間取りや部屋の設備を調べます。

物件の収益性を把握

次は収益性です。
その物件の価値がいくら高くても、そこから利益を得ることができなかったら、
赤字経営になり、せっかく購入した建物を手放すことになってしまいます。
利回りのところでのべたように、表利回りや想定利回りに目を奪われてはいけません。
不動産屋は、物件を紹介するときに、想定利回りや表利回りを使うことがあります。
この2つはあくまで利益の目安なので、
実質利回りを計算して、物件の収益性を把握するようにしましょう。

建物の修理計画も物件を選ぶ時には大切です。
一度物件を購入したら、その建物を何十年も使うことになります。
その間には、傷むところも出てきて、修理を行う必要が出てきます。
その際に、どれぐらい費用がかかるかあらかじめ予想しておきましょう。
修理計画は収益性とも関係があります。
修理計画の目安がついたら、収益率も出すことができます。
中古の物件の場合、劣化したところもあります。
その部分がきちんと修理されているか目を光らせてください。
修理の仕方がずさんだったら、こちらが購入した時に修理するはめになり、
収益率を上げることができません。

最後は将来性です。
その物件の近くに、今後どういう建物や公共施設ができるか調べておきましょう。
大型のショッピングセンターができる予定の土地の近くなら、有望です。
それから、計画道路や区画整理等に敷地が重なる物件は、
保証金が入ったり、税金が安くなるメリットが出てきます。